يتصدّر كل كتيّب بيع على المخطط ثلاثة أرقام — 20/40/40 أو 10/50/40 أو 60/40 — ويمر معظم المشترين عليها مرور الكرام. وهذا خطأ: تلك الأرقام هي الصفقة نفسها. إليك كيف تقرأ خطة السداد قراءة مكتتب محترف.

الرقم الأول هو دفعة الحجز، وتستحق عند توقيع نموذج الحجز واتفاقية البيع والشراء. إنها مصفاة المطوّر للمشترين الجادين، وفي معظم الأسواق أصعب مال في الصفقة — إن انسحبت لاحقًا فستخسرها عادة.

الرقم الثاني يغطي مرحلة الإنشاء، والتفصيل المهم هو المحرّك لا النسبة. الأقساط إما مرتبطة بالتاريخ (كل ستة أشهر مهما جرى في الموقع) وإما مرتبطة بمراحل الإنجاز (10% عند إنجاز هيكلي 20% وهكذا). خطط مراحل الإنجاز أكثر أمانًا للمشتري: إن تباطأ المقاول تباطأ مالك معه. أما الخطط المرتبطة بالتاريخ فتنقل مخاطر الجدول الزمني إليك. اتفاقية البيع — لا الكتيّب — هي التي تخبرك أيّهما توقّع.

الرقم الثالث يحل عند التسليم، ولهذا تهم أرباع الإنجاز. دفعة نهائية 40% على شقة بقيمة 1.9 مليون درهم تعني 760,000 درهم تستحق في ربع محدد من سنة محددة. إن كنت تنوي تمويل ذلك الرصيد برهن عقاري فابدأ إجراءات الاعتماد قبل ستة أشهر من موعد التسليم المعلن، لأن تقييم الأبراج الجديدة لا يتم إلا متأخرًا.

أين يستقر مالك بين الأقساط لا يقل أهمية عن توقيت تحركه. في دبي تُدفع أقساط المشاريع المسجلة في حساب ضمان خاص بالمشروع خاضع للإشراف وفق القانون 8 لسنة 2007؛ ويسحب المطوّر مقابل تقدم إنشائي معتمد. وتطبّق أبوظبي نظامًا مماثلًا. في لشبونة لا يوجد ضمان قانوني إلزامي: نسبة 20% التي تدفعها عند العقد الابتدائي (CPCV) يحميها قانون العقود — فعند إخلال المطوّر يمنحك القانون البرتغالي حق استرداد ضعف عربونك. آليات مختلفة؛ والسؤال واحد: ماذا يحدث لمالي إذا توقفت الرافعة؟

مثال محسوب من عقاراتنا. مراسي كي ريزيدنسز في الخليج التجاري: 1,900,000 درهم بهيكل 20/40/40. أي 380,000 درهم عند الحجز؛ وأربعة أقساط من 190,000 درهم مرتبطة بمراحل الهيكل عبر 2026–2027؛ و760,000 درهم عند التسليم في الربع الرابع 2027. أضف رسوم دائرة الأراضي 4% وتسجيل أُقود عند الحجز، ليصبح الشيك الحقيقي في اليوم الأول نحو 459,000 درهم — رقم لا يطبعه الكتيّب أبدًا.

عادتان أخيرتان: اقرأ بند التأخير، لأن التعويض لا يبدأ عادة إلا بعد ستة إلى اثني عشر شهرًا من التاريخ المتوقع؛ واحصل على تقدير رسوم الخدمات كتابةً. يوم التسليم هو اليوم الذي تنتهي فيه خطة السداد وتبدأ تكاليف التشغيل.